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Alquiler en zonas tensionadas: Guía para arrendadores para cumplir la ley y fijar el precio correctamente
La Ley de Vivienda ha introducido importantes novedades para los arrendadores, especialmente en lo referente a las llamadas zonas tensionadas. Si eres propietario de una vivienda en alquiler o estás pensando en ponerla en el mercado, es crucial que conozcas las nuevas reglas para evitar sanciones y fijar el precio del alquiler legalmente.
En esta guía te explicamos de forma sencilla qué implica alquilar en una zona tensionada y cómo cumplir con la normativa vigente.
Una zona de mercado residencial tensionado es una área geográfica donde el precio del alquiler ha subido por encima del poder adquisitivo de los residentes.
Para que una zona se declare como tensionada, deben cumplirse al menos uno de estos dos requisitos:
- Que el coste del alquiler supere el 30% de la renta media de los hogares de la zona.
- Que el precio del alquiler haya subido al menos un 3% por encima del IPC en los últimos 5 años.
Son las Comunidades Autónomas las que pueden solicitar esta declaración al Gobierno y establecer los límites aplicables.
¿Qué implica para el arrendador alquilar en una zona tensionada?
Si tu inmueble se encuentra en una zona tensionada declarada oficialmente, estarás obligado a cumplir ciertas limitaciones legales al fijar el precio del alquiler:
🏠 1. Precio máximo basado en el contrato anterior
El precio no podrá superar el que tenía el contrato anterior (si lo hubo en los últimos 5 años), salvo en algunos supuestos justificados.
📊 2. Referencia al índice de precios de alquiler
Si se trata de un gran tenedor (más de 10 viviendas o 5 en zonas tensionadas), el precio debe ajustarse a los valores del índice de precios de referencia del alquiler, publicado por el Ministerio de Vivienda.
✍️ 3. Obligación de informar
En el contrato debe constar expresamente que el inmueble se encuentra en zona tensionada, indicando el precio anterior (si aplica) y la justificación del nuevo precio.
¿Cómo saber si tu vivienda está en una zona tensionada?
Puedes comprobarlo en el sitio web de la Comunidad Autónoma correspondiente o consultar con tu ayuntamiento. En Cataluña, por ejemplo, ya se han declarado oficialmente decenas de municipios como zonas tensionadas desde marzo de 2024.
¿Qué excepciones permite la ley?
En ciertos casos, se permite subir el precio respecto al contrato anterior:
- Si se han realizado obras de rehabilitación o mejoras energéticas importantes.
- Si el contrato anterior fue de larga duración y el mercado ha cambiado de forma clara.
- Si se incluyen nuevos elementos (trastero, plaza de garaje, muebles…) no contemplados en el anterior contrato.
Estas excepciones deben estar justificadas documentalmente en el contrato y cumplir con límites específicos.
Sanciones por incumplimiento
El incumplimiento de las condiciones de alquiler en zonas tensionadas puede suponer sanciones de hasta 90.000 €, además de la nulidad de cláusulas abusivas. Por ello es recomendable asesorarse antes de firmar el contrato.
¿Cómo fijar el precio correctamente?
- Consulta el índice de referencia: https://www.mivivienda.es
- Revisa contratos anteriores de esa vivienda (si existen)
- Calcula si puedes justificar un incremento
- Redacta un contrato conforme a la ley y con cláusulas claras
- Incluye la mención obligatoria a la zona tensionada
¿Por qué contar con asesoramiento legal?
Un abogado experto en arrendamientos urbanos te ayudará a:
- Calcular el precio correcto del alquiler según normativa.
- Redactar un contrato blindado ante conflictos.
- Evitar cláusulas nulas o sancionables.
- Defender tus intereses si se impugna el contrato.
En Navarro & Gael Abogados asesoramos a propietarios que quieren alquilar de forma segura, rentable y 100% legal, adaptándonos a la nueva normativa.
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